Учет поступлений от дольщиков у заказчика-подрядчика

Comments

• Цитата: Уважаемые эксперты и бухгалтера, помогите разобраться в ситуации.ООО на ОСН. Являемся подрядчиками, в этом квартале получили допуск на заказчика. Начинаем строительство многоквартирного жилого дома. Часть работ будем выполнять сами, часть привлекать субподрядчиков. Заключаем договора долевого участия. Деньги полученные от дольщикова) считать в соответствии с пп14 п1 ст 251 НК РФ целевыми и не начислять НДС;б) считать авансом и начислить НДС с авансов (письмо минфина от 7 июля 2009 г. N 03-07-10/10)в) разделить в соответствии со сметой на строительство на часть полученную на производство строительных работ и часть полученную на оказание услуг заказчика. При этом с первой части заплатить НДС как с авансов, а со второй - не платить тк услуги заказчика освобождены от НДС (пп 23 п3 ст 149)?Заранее большое спасибо!

  
  
  Добрый день!
  
  Давайте начнем с правовых аспектов Вашего договора. Вы уверены, что вправе заключать договора долевого строительства? Я думаю, что такое право есть у заказчика, но никак не у Вашей компании.
  
  Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
  
  Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
  
  Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
  1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
  
  Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
  
  1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
  3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
• Спасибо, что откликнулись, Илья!
  Да, я имею право заключать договора ДУ. У меня на праве аренды есть участок, я опубликовала проектную декларацию. У меня есть разрешение на строительство.
  Фактически я застройщик-заказчик-подрядчик в одном лице.
• Цитата: Спасибо, что откликнулись, Илья!Да, я имею право заключать договора ДУ. У меня на праве аренды есть участок, я опубликовала проектную декларацию. У меня есть разрешение на строительство.Фактически я застройщик-заказчик-подрядчик в одном лице.

  
  
  Добрый день!
  
  Все же не до конца понимаю Вашу ситуацию.
  
  Если Вы являетесь застройщиками и в составе недвижимости, передаваемой по договорам долевого участия в строительстве, отсутствует недвижимость производственного назначения, то в отношении полученных Вами средств по договору долевого участия в строительстве должна применяться льгота по НДС согласно пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ.
  
  Вопрос: Организация-застройщик для строительства многоэтажных жилых домов с элементами социальной инфраструктуры, состоящими как из жилых, так и нежилых помещений, привлекает средства физических и юридических лиц в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Строительство осуществляется организацией-застройщиком посредством привлечения подрядных организаций. Своими силами застройщик работы не выполняет.
  Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
  Согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ в Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", действие последнего также не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, которые регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
  Согласно п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
  В соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи НК РФ не признаются объектом налогообложения по НДС операции, указанные в п. 3 ст. 39 НК РФ, в частности передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.
  При этом согласно пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) НДС.
  Подлежат ли налогообложению НДС суммы денежных средств, полученных организацией-застройщиком по договорам участия в долевом строительстве, предметом которых являются жилые помещения?
  
  Ответ:
  МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
  
  ПИСЬМО
  от 4 мая 2012 г. N 03-07-10/10
  
  Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письма по вопросам применения налога на добавленную стоимость в отношении денежных средств, получаемых организацией-застройщиком по договорам участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, и сообщает.
  В соответствии с пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях данного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
  Таким образом, в отношении услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком участнику долевого строительства нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме и предназначенных для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость, установленное вышеуказанным пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Кодекса, не применяется. В то же время услуги застройщика, оказываемые гражданам по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком, например, машино-мест в подземной автостоянке, приобретаемых гражданами для личных, семейных нужд, от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождаются.
  На основании пп. 2 п. 1 ст. 162 Кодекса денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, не освобождаемых от налогообложения, облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
  Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то на основании указанного пп. 2 п. 1 ст. 162 Кодекса суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика в связи с оказанием дольщикам услуг, не освобождаемых от налогообложения, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.
  Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с Письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
  
  Заместитель директора
  Департамента налоговой
  и таможенно-тарифной политики
  С.В.РАЗГУЛИН
  04.05.2012
  
  Считаю, что выделенное жирным шрифтом в вышеприведенном письме касается тех услуг застройщика, которые связаны с передачей недвижимости производственного назначения дольщикам.
• Цитата:В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость при условии, чтостроительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.

  
  
  Вот это меня и смущает. Я буду выполнять часть работ самостоятельно. Получается по логике налоговиков часть денежных средств дольщиков идет на услуги заказчика, а часть на услуги подрядчика. Т.е на услуги заказчика не облагать НДС, а вторую часть облагать. Т.е Вы считаете, что я должна выбрать 3 вариант?
  
  А вообще логика порочна... почему застройщик нанимающий подрядчиков получает льготу. а застройщик строящий частично сам - нет.. дискриминация..
  
  ПС: слава богу в моем жилом здании только квартиры без производственных помещений😀
• Цитата: Цитата:В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость при условии, чтостроительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.Вот это меня и смущает. Я буду выполнять часть работ самостоятельно. Получается по логике налоговиков часть денежных средств дольщиков идет на услуги заказчика, а часть на услуги подрядчика. Т.е на услуги заказчика не облагать НДС, а вторую часть облагать. Т.е Вы считаете, что я должна выбрать 3 вариант?А вообще логика порочна... почему застройщик нанимающий подрядчиков получает льготу. а застройщик строящий частично сам - нет.. дискриминация..ПС: слава богу в моем жилом здании только квартиры без производственных помещений😀

  
  
  Добрый день!
  
  То, что Вас смущает, относится к тем средствам дольщиков, которые привлечены в целях строительства нежилой недвижимости производственного характера.
  Что касается жилья, то вся сумма привлеченных средств, независимо от составляющих, льготируется указанным выше образом.
• Простите, но что-то у меня в голове вообще еще больше непоняток возникло.
  Во-первых, я не поняла, откуда вы сделали вывод, что приведенная мной